税額控除の破壊力を知れ！住宅ローン減税(控除)でガッツリ節税しよう

こんにちは、シータ（@tsumitate_theta）です。

住宅ローン減税(控除)は、サラリーマンの節税対策の中でも最大の効果を持つ節税制度です。

日本人は借金が悪とする傾向が強いので、もしお金があったら現金で家を買いたいと考える人も多いのではないでしょうか。

でも、冷静に考えてほしいのは、今の低金利時代では、住宅ローン減税(控除)を活用すると金利を上回る減税効果を受けることができるので、現金で払う方がむしろ損になるんですよね。

今回は低金利時代にサラリーマンなら絶対活用すべき住宅ローン減税(控除)についてご紹介します。

「他の節税も詳しく知りたい」という方は、節税の網羅的な情報を「サラリーマンも節税できる！僕が100万円削減した税金対策まとめ」にまとめているのでぜひご覧ください。

CHECK! サラリーマンも節税できる！僕が100万円削減した税金対策まとめ

サラリーマンも節税できる！僕が100万円削減した税金対策まとめ

2020年6月1日

住宅ローン減税(控除)とは

住宅ローン減税(控除)とは、住宅ローンを借りると10年間、毎年年末時点のローン残高に対して1%に当たる金額を、税金額から控除できる制度です。

正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言います。

住宅ローン減税(控除)は、税額控除だから効果がハンパない

住宅ローン減税(控除)は、医療費控除やふるさと納税とは別次元の節税効果が得られます。

それは住宅ローン減税(控除)は、所得控除ではなく、税額控除だからです。

所得控除は金額の一部が税金から引かれる

所得控除とは、課税所得に該当する金額を控除するものです。

サラリーマンの所得税計算式は、以下のようになります。

給与所得から所得控除引いたものが課税所得となり、課税所得に対して税率をかけて所得税が決まります。

この数式からわかるように、所得控除の金額の100%が税金から引かれるわけではありません。

実際にはあなたの税率に応じて、引かれる税金の額は変化します。

医療費控除やふるさと納税はこの「所得控除」に該当する節税方法です。

例えば、医療費控除で5万円の控除があり、あなたの税率が10%だった場合、5万円がまるごと還付されるのではなく、5万円x10%=5000円が還付される、ということになります。

もし、あなたの所得税率が43%であれば、医療費控除が5万円のときでも、5万円x43%=21500円の税金が還付されます。

税額控除は金額の全額が税金から引かれる

一方、税額控除は課税所得に税率をかけた後の所得税額から直接控除するものです。

同じく数式にすると以下のようになります。

税額控除の5万円は、5万円が全額税金から引かれます。

所得控除の5万円は、全額でなくあなたの税率分しか控除されませんが、税額控除では100%全額が控除されます。

この効果はハンパないです。

住宅ローン控除の減税額を計算：年末のローン残高の1%を所得税から控除

住宅ローン減税は、毎年年末時点でのローン残高の1%を所得税から控除してくれるよ！

住宅ローン減税で控除される税金の計算式は次のとおりです

ただし、上記は2020年に住宅を購入したケースです。

他の年のケースもまとめたものがこちらです。

参考：No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

消費税が10%に値上げされた2019年10月から2020年12月31日までに住宅を購入した場合、特別に住宅ローン減税が3年分追加でもらえるのでお得になっています。

もともと2020年に買う予定だった人は助かるね！

認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合、控除額の上限が50万円まで増える

認定住宅と呼ばれる特別な家を購入すると、控除の限度額が50万円に増えるボーナスがあるよ！

長期優良住宅、低炭素住宅と呼ばれる特別な住宅を購入すると、控除の限度額が50万円まで増えてお得です。

ただし、これらの認定住宅は証明を取得するために余分な費用がかかることもあるため、そもそも住宅価格が割高になっている、ということもあります。

減税額だけに注目して、かえって割高な物件を購入してしまった、ということがないよう気をつけましょう

価格さえ問題なければ、認定住宅はメリット多いから検討してみるといいと思うよ！

所得税から控除しきれなかった分は住民税から控除

所得税から控除しきれなかった場合は、住民税から控除してもらえるから安心して！

仕組み上、支払う予定の所得税の金額を上回る控除はできません。

支払う予定の所得税の合計が10万の場合、住宅ローン残高が2000万円だとしても、20万円の所得控除は受けれないということです。

これでは10万円分、なんだか損した気分になってしまいますね。

でも安心してください。所得税で控除しきれなかった分は、住民税の方から控除できる仕組みがあります。

住宅ローンの控除は、前年の課税所得x7%（上限は13万6000円）になります。

上限の13万6000円を超えてしまった分は、もうどこからも控除することはできません。

住宅ローン減税の恩恵を受けるには、最低限の収入も必要になるから注意してね！

住宅ローン減税(控除)の条件

住宅ローン減税を受けるにはいくつか守るべき条件があるよ！

参考：No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

うっかり間違えてしまわぬよう、住宅ローン減税の条件はしっかりと確認しておこう！

住宅ローン減税(控除)で得をする方法

金利が1%以下のローンなら、10年間はローンを組んだほうがお金が増える

ここまで説明してきたとおり、住宅ローン減税(控除)は10年間、残債の1%のキャッシュバックを受けることができる仕組みです。

これは、毎年1%の運用益が得られる投資だとも捉えることができます。

住宅ローンの金利が1%以下であれば、ローンの利子代よりも税金キャッシュバックの方が上回る計算になります。

なので、もし1%以下の金利でローンを10年以上組める場合は、現金で買わずにローンを組んだ方がお得になります。

既にお金を持ってしまっている人ほど借金を嫌い現金で買う傾向があるので、改めて住宅ローン減税(控除)の効果を把握して、使い方を考えてみてください。

金利が1%以下のローンなら、繰り上げ返済もしない方がいい

住宅ローン減税(控除)を受けている期間中に繰り上げ返済をすると、年末のローン残高が減ることになります。

繰り上げ返済をすることで、キャッシュバックできる金額を減らしてしまうことになるので、何のための繰り上げ返済だかわけがわからなくなってしまいます。

返済をするのは、間違いなく住宅ローン減税(控除)が終わってからが良いです。

受け取れる最大限のキャッシュバックを受け取った後に、繰り上げ返済を行いましょう。

もし、返済しないと不安なようなら毎年積み立てておけばいいです。

10年程度であれば、NISAで先進国株式の投資信託で積み立てるのがちょうど良いですね。

住宅ローン減税(控除)で注意すること

納めた税金以上に戻ってこない

住宅ローン減税(控除)は、納めた税金以上に戻ってくることはありません。

年収400万ぐらいであれば、所得税88000円、住民税182000円ぐらいになります。

このときに4000万円の住宅ローンを組んでしまっても、そもそも税金を40万円払っていないため、40万円の減税効果は得られません。

当たり前ですが、まずは自分の納めている税金額を知ることが住宅ローン減税(控除)を活用する第一歩となります。

住宅ローン減税(控除)を最大限活用するには、年収を上げることです。

本業にとらわれる必要はないので、稼ぐ力をアップさせておきましょう。

住宅ローン減税(控除)の金額を考慮してふるさと納税を使う

このブログを読んでいるあなたならふるさと納税もバッチリ限度額まで使い切っていることと思います。

住宅ローン減税(控除)がはじまると、ふるさと納税で実質2000円で済む金額上限が変わってくるの注意してください。

まずは、自分が住宅ローン減税(控除)だけでは控除しきれない収入を持つようにしてください。

その上で、控除後の金額にあわせてふるさと納税の寄付を行うようにしましょう。

まとめ

いかがだったでしょうか。

住宅ローン減税(控除)は、サラリーマンが受けれる節税効果の中では群を抜いて効果が大きい節税方法です。

逆に自営業では融資審査が厳しくなりフラット35などの高金利な住宅ローンしか通らないケースもあります。

サラリーマンは企業に属しているため、銀行からの収入が安定しているという信頼があります。

今の時代ならローンを組まずに家を買うほうが明らかに損です。

持てる特権を最大限生かして住宅ローン減税(控除)を活用していきましょう。